http://d.hatena.ne.jp/Gelsy/20081123/1227414778
賃貸探しで不動産屋さんを攻めるたった一つのポイント

確かに、構造形式を知るのは重要。特に防音を気にする人は。

でも、物件資料に「ＲＣ造」ではなく「鉄骨鉄筋コンクリート」とかそのまま書いてあるのも多いし、何しろ付け焼き刃的な「知ったか」はすぐバレる。

先月末、時間を取って東京で賃貸物件を探すために不動産屋を回ってきた。そこでの経験で、賃貸探しにおいて重要ポイントをいくつか発見できたので書いてみる。

やはり実際に不動産屋回りしてみないと気付かないことがたくさんあったので、これから探す人の参考になれば幸いです。

ポイント：

■ 不動産を選ぶ前に、不動産屋を選ぶ
■ 「山登り法」でどんどん良い物件を発見する
■ 家賃は交渉できる！

■ 不動産を選ぶ前に、不動産屋を選ぶ

「最低１０件は内見してから決める」というのは、もう色々なところに書かれていて、もはや不動産選びの鉄則となりつつあると思う。これには禿げ上がるほど同意したい。実際、自分も今の物件に出会うまでに１０件近く内見した。

でも、「１０件内見」には意外な盲点がある。それは、

• １日でそんなにたくさん回れない！（時間的な制約）
• １日でたくさん回ると、物件情報の記憶が混乱する（記憶力の制約）

の２点。

１点目については、特にこの時期は日が短いので、内見ができるのは実質夕方までだと思う。夜だと日当たりとか周辺環境とかが分かりづらい。数を回ろうと思うと、どうしても２～３日まとまった時間が必要。

２点目については、似たような条件の物件を一度にたくさん見過ぎると、物件の情報どうしが頭の中でこんがらがって、特に記憶力の悪い人（まあ自分なんだけど）にはかなり辛いということ。写真や動画で記録することによってある程度防げるけど。

なので、良い物件に出会うには数を当たらないとダメなのだが、下手な鉄砲はなるべく撃たないようにしたい。

そのためには、不動産を選ぶ前に、不動産屋をしっかりと選ぶこと。変な不動産屋に入るのは時間と記憶力のムダ。そのためのコツは、横文字系の大手チェーンはなるべく避けることと、事前にネットなどで不動産屋に関する情報収集をしっかりしておくことが大切。

例えば、mixiの地域コミュニティでは、「オススメの不動産屋は？」みたいなトピが立ってることもあるし、前回紹介したリンクなどを駆使して、その地域に引っ越した人に実際に聞いてみるのが良いかも。

自分の経験では、「駅前にある」「割と大きめな」「○○不動産」系の不動産屋が当たりの確率が高かった。個人で昔ながらやってるような小さいところに入ったら、頑固オヤジが出てきて「この辺の不動産屋は俺が仕切ってるゼ」的な雑談で数十分を無駄にするところだったことも・・・。

逆に横文字系のところに入ったら、だれでも見られるWebサイトで賃貸情報を検索し出して「ここなんてどうですか？」って・・・。いやいや、その情報、家からもう既に何回も見てますから。それで満足できなかったからここに来てるんですが。

■ 「山登り法」でどんどん良い物件を発見する

良さそうな不動産屋をリストアップしたら、どんどん訪問する。予約を取ると吉だけど、平日とか、午前中とかに動ける人は飛び込みでも大丈夫。

始めに入った不動産屋で良い物件が見つかるのは期待してはいけない。大事なのは、「次の不動産屋では、さらに良い物件を見つける」ことを目標に、次々に不動産屋を訪問していくこと。これは、関数の極大値を、今の時点から少しでも良い方向へと繰り返し点を移動させていくことによって求める再急勾配法（山登り法）に似ている。

アルゴリズムで書くとこうなる。

入力：不動産屋のリスト　出力：Ｘ（最良物件）

１　Ｘ ＝ null
２．１件目の不動産屋を訪問し、その時点で見つかった最良物件をＸに代入
３．n 件目の不動産屋を訪問し、Ｘより良い物件が見つかれば、Ｘを更新
４．不動産屋のリストが尽きるまで、ステップ３を繰り返す

このためには、「現時点での、自分にとっての最良物件Ｘ」の情報をコピーしてもらっておいて、それを次の不動産屋で見せる。ポイントは、そのコピーを見せながら、

「これより条件の良い物件はありますか？」
「この物件、この点（ある条件）が改善されれば完璧なんですが、そんな物件ありますか？」

などと直接聞いてしまうこと。向こうも、こちらが複数回ってると分かると中途半端な対応はできなくなる。答えは「イエス」か「ノー」か、しかないのだから。

このメソッドの良いところは、時間をかければ必ず良い物件が見つかることが保証されてること。少なくとも、前に回った不動産と同等以上の物件が見つかるから。あとは数と確率の問題になる。

このメソッドは、実際に回ってる時に、ある不動産屋の営業マンから言われた「色々回ってらっしゃるようですが、ちょっとその物件情報見せてもらえますか？その物件のどこが改善されたら、そこに決めようと考えるでしょう？家賃？駅からの距離？」という言葉がきっかけで思いついた。結局、そこで条件を伝えたら、好条件の物件が出てきて、そこで契約したってわけ。

■ 家賃は交渉できる！

今回、不動産屋巡りをしてみて一番意外だった点はこれ。

家賃は交渉できる。いや、交渉すべき。

というのも、今回の不動産屋巡りで、内見をしている時に「この物件、家賃ＸＸ円で設定してますけど、ＹＹ円（ＸＸ円よりも2,000円安い値段）ぐらいでも考えますよ」と不動産屋の人から（わざわざ）教えてもらったことが、一度ならず２，３度あったこと。

それで、他の不動産屋の人に理由を聞いてみたら「家賃というのはそもそも、このくらいなら貸して良い、という値段に２～３０００円ぐらいはだいたい上乗せしてある。上乗せした値段で借りてくれればしめたもの。でもその値段が絶対というわけではない」ということだそうで。

なので、その不動産屋が「元付け」の時は特に、一度家賃について聞いてみるのが良い。さらに、複数の不動産屋に情報を出していて、家賃の値下げが何度かあった物件だと、不動産屋によって、全く同じ物件の家賃が数千円違ったりすることもある。結局、自分が行ったある不動産屋で見た好物件が、次の不動産屋でそれよりも５０００円も安く設定されているのを発見して、結局その物件に決めたという。

あと、「女性希望」ならまだしも、「女性専用」も実は交渉できる余地がある。実際に、「女性希望」の物件がすごく良かったので、その場でオーナーさんに電話して聞いてもらったらＯＫだった、ということもあった。もちろんその場合「きちっと使ってくれそうな借り手（服装とか、話し方とか）」を演出するのはとっても大切。

「礼金は交渉してみる」って書いてあるサイト等はいくつかあったけど、この次期（２月～３月）はほとんどできないそうで。礼金をわざわざマケてまで借り手を探さなくても、入れ替わりが激しいので、礼金をちゃんと払ってくれる借り手がどうせそのうち見つかるから。まぁ、これは「家賃を値切り過ぎる借り手」についてもある程度当てはまるので、家賃の値下げにあまり期待し過ぎるのもよくない。

■ そんなこんなで

中目黒駅徒歩１０分、鉄筋コンクリート造洋室１ＤＫ（２６平米）、２階（最上階）角部屋で共益費込み８万円ジャスト（！）の好物件を見つけてそこに住むことにしました。知人に話すと「なんかワケあり物件じゃないの？」と言われるぐらい。実際そこは階下に住むオーナーさんの一軒家の２階を賃貸用にリフォームしたもので、間借りして居候している感じに近いかも？

そういった意味では確かに「ワケあり」かもしれない。オーナーさんが個人で、戸数の少ない物件は、割と適当に家賃を決めてるところが多いのでかなり狙い目。同じようなところで、他には「広尾のＲＣ造１ＤＫ（２９平米）で８万９０００円」なんて好物件も。

もちろんこういう物件はネットには載らない可能性が高いので、下見も兼ねてゆっくりじっくり回ってみるのがいいかも。たとえば、１日回っただけで、家賃が１０００円安いところを発見できただけでも、そこに２年住むとして（敷金・礼金等全部考えると）約３万円も節約できたことになって、これは大抵のサラリーマンの日当よりも高い。

こう考えると、賃貸選びで一日潰すというのは、ものすごく割りの良い行動なんですね。

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